KUALA LUMPUR – Cadangan Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Tan Sri Noh Omar agar pemaju perumahan diberikan lesen pinjaman kewangan untuk menawarkan pinjaman kepada pembeli rumah tanpa melalui bank telah mencetuskan perdebatan banyak pihak tentang daya kebolehpasarannya.
Jika pembeli rumah terutama yang pertama kali, tidak boleh mendapat pinjaman bank pada kadar faedah di antara empat hingga enam peratus, bagaimana mereka boleh melayakkan diri untuk pinjaman daripada pemaju perumahan pada kadar faedah yang berkemungkinan di antara 12 hingga 18 peratus?
Di bawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951, pemaju yang diberi lesen pemberi pinjaman wang boleh mengenakan faedah tahunan sehingga 12 peratus untuk pinjaman bercagar dan 18 peratus bagi pinjaman tanpa cagaran.
Bagaimanapun, di bawah Akta berkenaan, menteri yang bertanggungjawab (Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan) mempunyai kuasa untuk menetapkan kadar faedah bagi pinjaman seumpama itu.
Walaupun jika kadar faedah ditetapkan sebanyak enam peratus, persoalan utama adalah sama ada pemaju perumahan mempunyai sumber kewangan untuk memberi pinjaman kepada pembeli rumah.
Sekiranya mereka berbuat demikian, adakah mereka berkeupayaan mengendalikan skim pembiayaan seumpama itu, tidak seperti sistem perbankan di negara ini, yang mana dikawal selia dengan baik oleh Bank Negara Malaysia.
Malah, Menteri Kewangan Kedua, Datuk Johari Abdul Ghani mendapati cadangan Noh “tidak logik dan tidak mampan”. Kabinet, sementara itu, telah meminta Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk menjalankan kajian lanjut mengenai kemungkinan memberi pemaju perumahan lesen untuk menawarkan pinjaman perumahan.
Dalam usaha menghalang pembeli rumah daripada membeli hartanah yang mereka tidak mampu, bank hanya meluluskan pinjaman berjumlah 80 peratus daripada harga rumah, dengan tempoh pembayaran balik sehingga 35 tahun.
KEBANYAKAN KELUARGA HANYA MAMPU RUMAH BERHARGA RM250,000 SAHAJA
Menurut pelbagai laporan berita, harta kediaman berharga RM500,000 dan ke atas hanya dalam jangkauan isi rumah yang berpendapatan sekurang-kurangnya RM15,000 sebulan. Ini bermakna hanya enam peratus daripada penduduk Malaysia mampu membeli rumah berharga RM500,000 dan ke atas.
Menurut laporan Keadaan Isi Rumah II oleh Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), pendapatan bulanan isi rumah di Malaysia pada 2014 adalah RM4,585 manakala pendapatan bulanan purata adalah RM6,141. Ini bermakna isi rumah purata hanya mampu sebuah rumah berharga di bawah RM250,000.
(KRI, yang ditaja oleh Khazanah Nasional Berhad, menjalankan analisis dan penyelidikan mengenai isu-isu menekan negara dan menyediakan cadangan dasar.)
Bagi pemaju, jumlah RM500,000 – rumah dianggap “berpatutan” kerana kenaikan kos tanah dan bahan binaan, tetapi umumnya, rakyat hanya mampu membeli sebuah rumah berharga sekitar RM250,000 ke bawah.
Pembeli rumah pertama dibebani dengan bayaran-bayaran lain seperti deposit sebanyak 10 peratus, duti setem, yuran guaman dan kos-kos lain yang berkaitan.
Kerajaan telah memperkenalkan sekurang-kurangnya lima skim untuk membantu pembeli rumah pertama agar mampu memiliki rumah. Skim-skim tersebut adalah MyDeposit untuk membantu membayar deposit rumah pertama, terhad untuk 10 peratus daripada harga rumah atau maksimum RM30,000, bagi rumah bernilai RM500,000 dan ke bawah; Tabung Penyelenggaraan 1Malaysia untuk membantu membiayai penyelenggaraan rumah pangsa kos rendah; Skim Rumah Pertamaku, skim rumah mampu milik persendirian di mana pemaju swasta mendapatkan subsidi RM30,000 seunit; Program Perumahan Rakyat untuk penempatan semula setinggan ke dalam skim perumahan kos rendah; dan Program Rumah Transit 1Malaysia, skim untuk membantu pasangan muda berkahwin dan berusia bawah 30 untuk menyewa rumah.
Sasaran kerajaan adalah untuk membina satu juta rumah mampu milik pada akhir 2017. Sejumlah 500,000 unit akan dibina di bawah Projek Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA), manakala 500,000 unit lagi akan dibangunkan oleh Jabatan Perumahan Negara (di bawah Kementerian Kesejahteraan Bandar Perumahan dan Kerajaan tempatan), Syarikat Perumahan Negara Berhad (Kementerian Kewangan), serta kerajaan-kerajaan negeri dan pemaju-pemaju perumahan.
Kalangan pembeli rumah, bagaimanapun, merasakan bahawa lebih banyak campur tangan daripada kerajaan adalah perlu untuk memastikan lebih banyak rumah mampu milik dapat dibina.
PERLU LEBIH CAMPUR TANGAN KERAJAAN
Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) berkata campur tangan lebih komprehensif oleh pihak kerajaan diperlukan untuk mengekang jurang keuntungan pemaju bagi memastikan harga rumah berpatutan dan mampu dibeli.
Setiausaha Agungnya Chang Kim Loong berkata kerajaan perlu mengawal harga bahan-bahan binaan seperti simen, keluli dan pasir, dan mengawal yuran yang dikenakan oleh arkitek profesional, peguam, jurutera dan juruukur.
Beliau juga berkata harga tanah hendaklah berasaskan kepada penilaian yang dibuat oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Kementerian Kewangan, bukan penilai harta swasta seperti yang berlaku sekarang.
Chang berkata HBA juga mencadangkan supaya duti setem bagi rumah dinaikkan bagi hartanah ketiga dan seterusnya, yang dibeli oleh pembeli rumah.
Persatuan itu mahu duti setem lima peratus dikenakan ke atas harta yang ketiga; 7.5 peratus untuk keempat; dan 10 peratus ke atas harta yang kelima dan seterusnya.
“Ini boleh mengekang pembelian spekulatif. Pembeli rumah yang tulen tidak akan terjejas (dengan duti setem yang lebih tinggi) kerana kebanyakan mereka hanya mampu membeli satu atau dua buah rumah seumur hidup.
“Dengan ini (campur tangan komprehensif), saya percaya harga hartanah seperti rumah teres boleh jatuh, terutamanya di kawasan bandar,” kata Chang.
Pada masa ini, duti setem yang dikenakan ke atas semua hartanah – tidak kira pembelian pertama atau yang berikutnya – adalah satu peratus bagi RM100,000 yang pertama; dua peratus bagi RM100,001 sehingga RM500,000; dan tiga peratus untuk RM500,001 dan ke atas.
KRI juga menyokong keperluan bagi kerajaan untuk campur tangan dalam pasaran hartanah. Dalam Laporan 2015 yang bertajuk “Making Housing Affordable, institut itu berkata terdapat permintaan terhadap campur tangan kerajaan pada masa ini, yang menjadikan pembiayaan perumahan lebih murah atau menyediakan subsidi untuk pembeli rumah.
Institut ini menegaskan angkah-langkah berkenaan adalah tidak mapan kerana mereka boleh menyebabkan kenaikan harga barangan dan meningkatkan hutang isi rumah.
Tahap hutang isi rumah Malaysia, dikatakan antara yang tertinggi di Asia Tenggara, iaitu 89.1 peratus kepada keluaran dalam negara kasar.
SUKAR KAWAL HARGA
Pemaju perumahan, di sisi lain, berpendapat bahawa akan menjadi sukar bagi kerajaan untuk mengawal harga bahan binaan dan yuran profesional kerana ia melibatkan banyak pihak.
Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA) berkata walaupun menyokong penyediaan rumah mampu milik sebagai agenda nasional, pemaju lebih mementingkan kenaikan berterusan dalam kos menjalankan perniagaan, yang menjadikan ia sukar bagi mereka untuk menstabilkan harga pasaran rumah.
Presidennya, Datuk Seri FD Iskandar menggesa kerajaan supaya mengkaji semula beberapa pematuhan kos yang pemaju perlu bayar dalam proses melaksanakan projek-projek pembangunan hartanah mereka.
Kos meliputi premium tanah (yang dikenakan oleh kerajaan negeri untuk penukaran tanah), sambungan utiliti, pembangunan infrastruktur dan peruntukan kepada Kumpulan Wang Perkhidmatan Kemajuan (wang daripada dana ini digunakan untuk membaiki kecacatan selepas pembinaan selesai).
“Premium pertukaran tanah adalah isu yang amat mendesak bagi kebanyakan pemaju kerana ia boleh menjadi sangat tinggi di beberapa negeri… sebenarnya, dalam satu keadaan tertentu, kadar telah meningkat sebanyak enam kali ganda.
“Kemudian, terdapat pula bayaran modal yang besar kepada syarikat utiliti sebagai pendahuluan untuk penyambungan elektrik dan air,” kata Iskandar, sambil menambah bahawa kerajaan dan agensi-agensinya boleh membantu dengan “merehatkan” sebahagian daripada kos pematuhan dibawah kawalannya secara langsung.
Beliau berkata pemaju juga perlu menanggung kos yang tinggi untuk subsidi ciri-ciri tertentu seperti kemasan dalaman untuk hartanah yang sedang dibina dan “menyerahkan” tanah untuk pembinaan kemudahan sosial dan masyarakat.
“Kami juga perlu memperuntukkan ruang terbuka untuk taman-taman, dan membina jalan dan parit… lihatlah jumlah kesemua kos-kos itu,” kata beliau sambil menambah kata bahawa jika kerajaan boleh membantu mengurangkan sebahagian daripada kos pembangunan, harga rumah boleh diturunkan kepada tahap yang lebih berpatutan. – BERNAMA